Gebäudeversicherung kündigen als Käufer: automatische Übernahme und Ihr Recht nach dem Kauf
Gebäudeversicherung kündigen als Käufer: automatische Übernahme und Ihr Recht nach dem Kauf
Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie erwerben, beginnen Sie bei der Gebäudeversicherung nicht bei null. Das Gesetz sieht eine automatische Übernahme des bestehenden Vertrags des Verkäufers im Zeitpunkt des Eintrags ins Grundbuch vor, damit das Gebäude nie ohne Deckung bleibt. Als Käufer übernehmen Sie somit Rechte und Pflichten, in bestimmten Fällen aber auch ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Dafür müssen Sie die Voraussetzungen, die Frist und die betroffenen Kantone kennen, um in Ruhe zu entscheiden.
Die automatische Vertragsübernahme im Grundbuch
Nach dem schweizerischen Versicherungsvertragsgesetz (VVG, SR 221.229.1) gehen beim Handänderung der versicherten Sache die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag grundsätzlich auf den Erwerber über. Konkret heisst das: Sobald der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist, läuft die Gebäudeversicherung des Verkäufers automatisch auf Ihren Namen weiter, ohne dass in der Eile eine neue Police abgeschlossen werden muss. Dieser Mechanismus verhindert eine Deckungslücke zwischen Vertragsunterzeichnung und tatsächlichem Besitzantritt.
Diese Kontinuität schützt in erster Linie das Gebäude, das von einem Tag auf den anderen gegen die Hauptrisiken versichert bleibt. Sie übernehmen den Vertrag daher so, wie er besteht, mit seinen Deckungen, Ausschlüssen und seinem Ablauf. Wichtig ist, dass Sie beim Verkäufer oder beim Notar eine Kopie der Police und der geltenden allgemeinen Bedingungen verlangen, um genau zu wissen, was Sie übernehmen, bevor Sie einen allfälligen Wechsel in Betracht ziehen.
Monopolkantone und Kantone mit freiem Markt
Die Lage unterscheidet sich stark je nach Kanton, in dem das Objekt liegt. In der Mehrheit der Kantone ist die Gebäudeversicherung einer kantonalen Anstalt übertragen (GVB, AGV, GVZ usw.) und die Mitgliedschaft ist obligatorisch. In diesem Monopolsystem wird die Versicherung gegen Feuer und Elementarschäden durch das kantonale Recht vorgeschrieben: Sie können sie nicht frei kündigen, um sie durch einen privaten Versicherer zu ersetzen, da die Grunddeckung naturgemäss am Gebäude haftet.
Umgekehrt funktionieren einige Kantone im freien Markt, in dem die Gebäudeversicherung bei einem privaten Versicherer abgeschlossen wird. Dies betrifft typischerweise Genf, Tessin, Wallis und Appenzell Innerrhoden, während andere Kantone einen bezeichneten privaten Versicherer vorschreiben. Vor allem in diesen Kantonen mit freiem Markt erhält die Frage der Kündigung auf Käuferseite ihren vollen Sinn, da Sie dort Ihre Gesellschaft wählen können.
Ihr ausserordentliches Kündigungsrecht nach dem Kauf
Stammt der übernommene Vertrag von einem privaten Versicherer, gewährt das VVG dem Erwerber ein ausserordentliches Kündigungsrecht im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel. Sie können den vom Verkäufer geerbten Vertrag somit ablehnen, ohne den ordentlichen Jahresablauf oder die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten abzuwarten. Dieses Recht stellt eine willkommene Ausnahme von der stillschweigenden Verlängerung dar, die Versicherungsverträge üblicherweise regelt.
Dieses Recht wird innert kurzer Frist nach dem Eigentumsübergang ausgeübt, in der Regel in Tagen nach dem Erwerb gerechnet. Die Schriftform wird dringend empfohlen, um über einen Versand- und Datumsnachweis zu verfügen. Nach Ablauf dieser Frist bleiben Sie bis zum nächsten Verfall an den Vertrag gebunden, unter Vorbehalt der ordentlichen Kündigungsfrist. Klären Sie stets beim Versicherer den genauen Fristbeginn ab, der für Ihre kantonale Situation gilt.
Wie Sie die Kündigung korrekt aussprechen
Wenn Sie sich in einem Kanton mit freiem Markt befinden und den Versicherer wechseln möchten, handeln Sie unverzüglich ab dem Grundbucheintrag. Richten Sie an die Gesellschaft eine schriftliche Kündigung mit der übernommenen Policennummer, dem versicherten Objekt, dem Datum des Eigentumsübergangs und Ihrem Willen, das mit dem Eigentümerwechsel verbundene Recht auszuüben. Bewahren Sie eine Kopie auf und bevorzugen Sie einen nachverfolgbaren Versand, um das Empfangsdatum zu sichern, das für die Fristwahrung massgebend ist.
Vergleichen Sie vor der Kündigung die übernommene Deckung mit den Angeboten des Marktes: Umfang der Deckungen für Feuer, Elementarschäden und Naturereignisse, Wasserschäden, Selbstbehalte und Zusatzleistungen. Ziel ist nicht nur, die Kosten zu senken, die je nach Profil um mehrere Prozent variieren können, sondern einen wirklich auf das Gebäude zugeschnittenen Schutz zu erhalten. Achten Sie vor allem darauf, dass die neue Police ohne jede Deckungsunterbrechung in Kraft tritt.
Abstimmung mit Verkäufer und Notar
Die Frage der Prämien wird in der Regel in der Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer geregelt, die der Notar erstellt. Der Prämienanteil für die Zeit nach dem Übergang von Nutzen und Gefahr steht Ihnen zu oder wird gemäss Kaufvertrag aufgeteilt. Klären Sie diesen Punkt bei der Unterzeichnung, um spätere Streitigkeiten über den vom Verkäufer für das laufende Jahr bereits bezahlten Prämienanteil zu vermeiden.
Denken Sie zudem daran, die kantonale Anstalt oder den Versicherer mit Ihren vollständigen Angaben über den Eigentümerwechsel zu informieren. Selbst in einem Monopolkanton, in dem keine Kündigung möglich ist, ist diese Aktualisierung unerlässlich, um Mitteilungen, Rechnungen und Bescheinigungen zu erhalten. Eine gute Abstimmung zwischen Ihnen, dem Verkäufer und dem Notar gewährleistet einen reibungslosen Übergang und eine durchgehende Deckung ab dem ersten Eigentumstag.
FAQ
Muss ich gleich nach dem Kauf eine neue Gebäudeversicherung abschliessen?
Nicht zwingend. Der bestehende Vertrag des Verkäufers wird beim Grundbucheintrag automatisch übernommen, sodass das Gebäude ohne Unterbruch gedeckt bleibt. In Kantonen mit freiem Markt entscheiden Sie anschliessend, ob Sie diesen Vertrag behalten oder Ihr Kündigungsrecht ausüben, um einen anderen Versicherer zu wählen, wobei Sie stets jede Deckungslücke vermeiden sollten.
Kann ich kündigen, wenn das Objekt in einem Monopolkanton liegt?
In der Regel nein. In Kantonen, in denen die Gebäudeversicherung einer obligatorischen kantonalen Anstalt übertragen ist, haftet die Grunddeckung gegen Feuer und Elementarschäden am Gebäude und ist nicht frei kündbar. Sie müssen lediglich den Eigentümerwechsel melden. Das Kündigungsrecht auf Käuferseite betrifft vor allem Kantone mit freiem Markt und privatem Versicherer.
Innert welcher Frist muss ich nach dem Kauf handeln, um zu kündigen?
Das ausserordentliche Kündigungsrecht im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel wird innert kurzer Frist nach dem Eigentumsübergang ausgeübt, in Tagen nach dem Erwerb gerechnet. Schriftform und ein nachverfolgbarer Versand werden empfohlen, um das Datum zu belegen. Nach Ablauf dieser Frist bleiben Sie bis zum nächsten Verfall gebunden, unter Vorbehalt der ordentlichen dreimonatigen Kündigungsfrist.